南昌縣人民政府辦公室日前印發(fā)《南昌縣保障性租賃住房建設和管理實施辦法》的通知(以下簡稱《辦法》),提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系,明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策,要求以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,突出住房的民生屬性,擴大保障性租賃住房供給,緩解住房租賃市場結構性供給不足,推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,促進實現(xiàn)全縣人民住有所居。為了扎實推進《辦法》貫徹落實,南昌縣住房保障中心相關負責人對《辦法》進行了解讀。

問:《辦法》出臺的目的是什么?

答:《辦法》出臺的目的,是通過明確加快發(fā)展保障性租賃住房的支持政策,推動人口凈流入的大城市等主要利用存量土地和房屋建設小戶型、低租金保障性租賃住房,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

問:發(fā)展保障性租賃住房有哪些積極意義?

答:一是有利于推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。保障性租賃住房堅持小戶型、低租金,既能夠適應新市民、青年人的承受能力,也能夠滿足他們的基本租住需求。同時,主要利用存量土地和房屋建設,建在城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、交通便利區(qū)域等,可以促進職住平衡。因此,發(fā)展保障性租賃住房能夠幫助新市民、青年人等緩解階段性住房困難,為他們在城市安居樂業(yè)提供基本住房保障,促進“十四五”時期新型城鎮(zhèn)化更高質(zhì)量發(fā)展。

二是有利于推動加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。保障性租賃住房由政府給予政策支持,充分發(fā)揮市場機制作用,引導多主體投資、多渠道供給,堅持“誰投資、誰所有”。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體均可以參與發(fā)展,集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋、新供應國有建設用地等均可以加以利用,改變了政府作為居住用地唯一供應者、房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房唯一供應者的情況,推動實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障、租購并舉。

三是有利于緩解住房租賃市場結構性供給不足。目前,住房租賃市場總體上結構性供給不足,大戶型住房供大于求,小戶型住房供不應求,缺少位于中心城區(qū)或交通便捷地區(qū)、適應新市民承受能力的小戶型、低租金租賃住房。加快發(fā)展保障性租賃住房,能夠切實增加小戶型、低租金房源供給,優(yōu)化租賃住房供應結構,也有利于穩(wěn)定市場租金,促進住房租賃市場健康發(fā)展。

四是有利于培育和發(fā)展住房租賃企業(yè)。發(fā)展保障性租賃住房充分發(fā)揮市場機制作用,引導多主體投資、多渠道供給,支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設和運營管理保障性租賃住房。政府提供的土地、財稅、金融等政策支持,能夠降低保障性租賃住房建設和運營成本,幫助租賃企業(yè)形成資金平衡、略有盈利的可持續(xù)商業(yè)運作模式。同時,審批制度改革措施以及一系列管理制度的出臺,也有利于幫助住房租賃企業(yè)解決審批等方面的難題。

五是有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。地方政府制訂并公布保障性租賃住房建設計劃,擴大保障性租賃住房供給,能夠不斷優(yōu)化城市住房供應結構,為新市民、青年人等群體通過租賃方式解決住房困難問題提供渠道;能夠穩(wěn)定市場預期,合理釋放購房需求,緩解房價上漲壓力,為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力支撐。同時,保障性租賃住房由政府提供土地、財稅、金融等政策支持,能夠調(diào)動起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉型升級發(fā)展保障性租賃住房的積極性,也引導金融機構將資金用于支持發(fā)展保障性租賃住房。

問:《辦法》明確了哪些保障性租賃住房的基礎制度?

答:《辦法》從5個方面明確了保障性租賃住房的基礎制度。

一是明確對象標準。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金,準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

二是引導多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持,充分發(fā)揮市場機制作用,引導多主體投資、多渠道供給,堅持“誰投資、誰所有”,主要利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設,適當利用新供應國有建設用地建設,并合理配套商業(yè)服務設施。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設和運營管理保障性租賃住房。

三是堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源,結合現(xiàn)有租賃住房供求和品質(zhì)狀況,從實際出發(fā),因城施策,采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式,切實增加供給,科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施,制定年度建設計劃,并向社會公布。

四是嚴格監(jiān)督管理。城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務平臺,加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監(jiān)督,強化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售,嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。

五是落實地方責任。城市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房,促進解決新市民、青年人等群體的住房困難問題負主體責任。省級人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負總責,要加強組織領導和監(jiān)督檢查,對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價。

問:《辦法》提出了哪些對保障性租賃住房的支持政策?

答:《辦法》明確了對保障性租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策以及相應的審批制度改革措施。

一是進一步完善土地支持政策。人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市,經(jīng)城市人民政府同意,可探索利用集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房;允許利用企事業(yè)單位自有土地建設保障性租賃住房,變更土地用途,不補繳土地價款;可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%,提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房;保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應。經(jīng)城市人民政府同意,允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房,不變更土地使用性質(zhì),不補繳土地價款。

二是簡化審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,可由市縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案,出具保障性租賃住房項目認定書后,由相關部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

三是給予中央補助資金支持。中央對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助。

四是降低稅費負擔。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書后,比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策,即住房租賃企業(yè)向個人出租住房可選擇適用簡易計稅方法,增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計算;對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

五是執(zhí)行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書后,用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

六是進一步加強金融支持。支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款,向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款,在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。

這些支持政策的出臺和落實,能夠有效解決當前發(fā)展租賃住房面臨的一些“瓶頸”問題,切實降低保障性租賃住房建設和運營成本,充分調(diào)動各類主體參與發(fā)展保障性租賃住房的積極性,為加快發(fā)展保障性租賃住房,增加房源供給等提供有力支持,營造良好政策環(huán)境。