一、政策背景

為深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)黨的二十大精神，全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和省委省政府、市委市政府工作要求，積極采取有效措施應(yīng)對復(fù)雜嚴(yán)峻的土地市場環(huán)境，進(jìn)一步提升土地市場信心，規(guī)范土地市場秩序，強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，穩(wěn)定發(fā)展預(yù)期，推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)加快轉(zhuǎn)好、穩(wěn)中進(jìn)優(yōu)，快步邁向高質(zhì)量發(fā)展， 根據(jù)《江西省自然資源廳辦公室轉(zhuǎn)發(fā)自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價(jià)評估工作的通知》（贛自然資辦發(fā)〔2019〕80號）文件精神，開展南昌縣城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。

土地作為一個(gè)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，其質(zhì)量隨時(shí)間的推移而不斷發(fā)生變化。土地定級是基于土地價(jià)值的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用，進(jìn)行土地的綜合分析與級別評定。為滿足土地定級成果應(yīng)保持現(xiàn)勢性的要求，當(dāng)影響土地質(zhì)量的相關(guān)因素發(fā)生變化時(shí)，必須對土地定級成果進(jìn)行更新。土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新是地方政府和自然資源部門依法全面統(tǒng)一管理土地資產(chǎn)，合理有效利用土地資源以及國家征收土地稅費(fèi)、顯化土地資產(chǎn)、明晰土地產(chǎn)權(quán)必不可少的、經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作。同時(shí)，為全面掌握城市土地質(zhì)量及利用狀況，提高土地利用效率，為國家和各級政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施、為土地估價(jià)提供科學(xué)依據(jù)。

現(xiàn)根據(jù)我縣實(shí)際，為了準(zhǔn)確理解和把握政策，結(jié)合《關(guān)于公布南昌縣城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》的有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作進(jìn)行簡要解讀如下：

二、主要內(nèi)容

南昌縣城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，總體分為土地定級、基準(zhǔn)地價(jià)更新、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編制、土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用說明與建議等內(nèi)容。

該項(xiàng)工作在土地定級時(shí)，采用“土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新系統(tǒng)”為主要技術(shù)手段，同時(shí)利用地理信息系統(tǒng)技術(shù)（GIS）、遙感技術(shù)（RS）和其他應(yīng)用軟件，共同完成南昌縣城區(qū)土地定級的技術(shù)工作。主要內(nèi)容如下：

（一）各類用地土地定級

主要完成四類用途的土地定級和基準(zhǔn)地價(jià)評估。包括：商服用地、住宅用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地。

（二）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

1.估價(jià)期日：2022年7月1日。

2.土地開發(fā)程度：商服用地、住宅用地設(shè)定為“六通”（通路、供水、排水、通電、通訊、供氣），宗地紅線內(nèi)“場地平整”；工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地設(shè)定為“五通”（通路、供水、排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整”。

3.容積率：設(shè)定的容積率為商服用地1.6，住宅用地1.8，工業(yè)用地1.0，公共管理與公共服務(wù)用地第一類（科研、新聞出版用地）1.2，公共管理與公共服務(wù)用地第二類（機(jī)關(guān)團(tuán)體、教育、文化、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利）1.2，公共管理與公共服務(wù)用地第三類（公用設(shè)施用地、公園與綠地）1.0。

4.土地使用年期設(shè)定的土地使用年限為商服用地40年，住宅用地70年，工業(yè)用地50年，公共管理與公共服務(wù)用地50年。

（三）基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用說明

1.各類用地級別分布范圍以級別基準(zhǔn)地價(jià)圖為準(zhǔn)。

2.各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正幅度包括區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，具體宗地地價(jià)評估時(shí)還應(yīng)進(jìn)行容積率、土地使用年期、估價(jià)期日、土地開發(fā)程度等修正。

3.不在本基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)的區(qū)域的用地價(jià)格，依據(jù)地塊所在位置，參照對應(yīng)用途臨近的級別基準(zhǔn)地價(jià)確定。

（四）基準(zhǔn)地價(jià)成果變化

1. 更新范圍的變化。

本次南昌縣城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)的工作范圍參考了南昌縣城市總體規(guī)劃（2011-2030年）范圍、南昌縣國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）范圍、并扣除永久基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，再結(jié)合實(shí)際情況來確定的，綜合確定本次基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍，詳見土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖。其四至范圍為：北至芳湖路與南昌市接壤處，東至銀良北路，南至雙擁西路，西至贛江，以河為界。

2.適應(yīng)當(dāng)前市場行情。

充分考慮軌道交通建設(shè)、公園建設(shè)、城區(qū)路網(wǎng)改造對周邊區(qū)域地價(jià)的影響，測算出重點(diǎn)片區(qū)和交通沿線區(qū)片符合當(dāng)前市場行情的地價(jià)水平。

三、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

（一）優(yōu)化審批流程。在基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整項(xiàng)目工作過程中，各有關(guān)職能部門、所屬區(qū)、街道、鎮(zhèn)要對工作項(xiàng)目積極予以支持，優(yōu)化審批程序,減少審批時(shí)間，確保項(xiàng)目有序推進(jìn)。

（二）加強(qiáng)用地保障?？h自然資源和規(guī)劃部門要對基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整涉及的產(chǎn)業(yè)用地給予工業(yè)用地政策，納入工業(yè)用地予以保障。

（三）加大行業(yè)扶持力度。由縣財(cái)政部門安排專項(xiàng)扶持資金，用于兌現(xiàn)項(xiàng)目相關(guān)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)政策，給予項(xiàng)目涉及企業(yè)專項(xiàng)扶持以鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新與發(fā)展，同時(shí)落實(shí)財(cái)政補(bǔ)貼，減免稅費(fèi)以鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入土地市場行業(yè)。

（四）科技創(chuàng)新扶持。將基準(zhǔn)地價(jià)更新關(guān)鍵技術(shù)相關(guān)研究，根據(jù)行業(yè)需求納入年度科技計(jì)劃項(xiàng)目申報(bào)指南，并在同等條件下優(yōu)先支持，鼓勵(lì)高?？蒲腥瞬欧e極探索創(chuàng)新，進(jìn)而提高行業(yè)人才素質(zhì)與技能水平。

四、惠民利民舉措

（一）公開透明。在基準(zhǔn)地價(jià)項(xiàng)目工作過程中我縣采取公開透明的原則，確保信息披露的及時(shí)性和全面性，使公眾能夠及時(shí)了解最新的基準(zhǔn)地價(jià)信息，以便更好地進(jìn)行土地資源配置和利用。

（二）保障權(quán)益?；鶞?zhǔn)地價(jià)項(xiàng)目工作過程中我縣充分聽取社會(huì)各界的意見和建議，確保地價(jià)更新符合廣大人民群眾的利益。同時(shí)，我縣將加強(qiáng)對土地利用的監(jiān)管，防止土地資源的不合理利用和非法占用。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管?；鶞?zhǔn)地價(jià)項(xiàng)目工作中我縣通過科學(xué)評估和合理設(shè)定地價(jià)水平，促進(jìn)土地資源的有效利用，同時(shí)我縣將加強(qiáng)對土地市場的監(jiān)管，防止惡意炒作和投機(jī)行為，維護(hù)土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

（四）促進(jìn)公平。在基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，我縣注重促進(jìn)公平競爭。通過合理設(shè)定地價(jià)水平，防止土地資源的過度集中和壟斷現(xiàn)象，為各類市場主體提供公平競爭的土地市場環(huán)境。

五、新舊政策差異

1.用途的變化。

新增一個(gè)用途，公共管理與公共服務(wù)用地對應(yīng)的級別和基準(zhǔn)地價(jià)。

六、后續(xù)工作考慮

南昌縣城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的完成，是南昌縣自然資源管理基礎(chǔ)工作信息化和自動(dòng)化建設(shè)的重要成果，將對南昌縣土地市場建設(shè)及全縣土地資產(chǎn)管理產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。

1、在技術(shù)上，通過實(shí)踐和應(yīng)用，進(jìn)一步發(fā)揮行業(yè)主管部門的作用，充分依托估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)力量，圍繞土地級別、基準(zhǔn)地價(jià)等概念繼續(xù)探索土地估價(jià)技術(shù)發(fā)展和創(chuàng)新的新途徑，為地價(jià)管理工作不斷創(chuàng)新創(chuàng)造良好的技術(shù)環(huán)境和氛圍。

2、緊密結(jié)合行政管理當(dāng)前和未來發(fā)展的需要，以良好且可持續(xù)發(fā)展的土地估價(jià)技術(shù)為支撐，進(jìn)一步提高地價(jià)管理政策和制度制定的科學(xué)性，不斷強(qiáng)化地價(jià)決策手段，在城市基準(zhǔn)地價(jià)體系的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)開展地價(jià)動(dòng)態(tài)分析、預(yù)測預(yù)警、決策支持、地價(jià)決策與城市規(guī)劃分析等拓展性、延伸性工作。

3、加強(qiáng)土地定級估價(jià)成果在自然資源、房地產(chǎn)管理領(lǐng)域之外的應(yīng)用，使城市地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)能夠在房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)稅收、公眾社會(huì)化服務(wù)等更廣泛的空間發(fā)揮應(yīng)有的作用，在基準(zhǔn)地價(jià)評估、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測等城市基礎(chǔ)性地價(jià)管理工作投入與應(yīng)用、產(chǎn)出之間真正培育起有效的聯(lián)系機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)意義上實(shí)現(xiàn)管理工作的可持續(xù)發(fā)展。